本文来自微信公众号“地产人言”（ID:dichanrenyan），作者：艳姐team，清一色财经经授权发布。

近期，市场上关于民营房企的讨论很多，股价闪崩、陷入流动性危机、人员裁撤等等……

(资料图)

在民营房企的声量不断变大的背景下，房企四大金刚“招保万金”似乎安静了许多。

就在前几天，这四大房企发布了三季报，在2022年即将过去的时点，三季报中的一些数据，或许也能够反映出四大房企在房地产深度调整期的状态以及行业趋势。

在三季报中，有几个数据让艳姐看了有点惊了：

向来稳健的万科，前三季度万科经营性现金流净额约为-41.76亿，同比下降442.36%；

老牌央企招商蛇口，前三季度归母净利润同比大跌53.44%。

只能表示，即使是老牌稳健型房企，在行业周期的轮动中，也会面临这样或那样的挑战。

接下来艳姐就从这些房企的身家、营业收入、签约额、经营活动产生的现金流量净额、归母净利润这些指标来对比看看这些房企房企谁更强。

ROUND1

身家PK

万科最高、金地垫底

看一家企业的综合实力，总资产是最直观的指标。

截至2022年9月30日，四大房企的总资产数据如下：

数据来源：四大房企三季报

万科以约1.8万亿的总资产位居首位，保利发展次之，约为1.4万亿，而招商蛇口、金地集团均在1万亿以下，金地集团最低，总资产仅为4656.48亿。

如果说总资产更多的是代表一家房企的面子，那么在扣除掉房企负债后的净资产，则反映出房企的里子。

假如房企遭遇什么流动危机或者遇到坏情况，它是房企抵御外部风险的能力的表现。

艳姐也统计了四大房企的净资产情况：

数据来源：四大房企三季报

净资产的排名仍然和总资产一样，万科位居第一，为4060亿，金地垫底，为1153亿，万科净资产大概是金地的4倍。

可见万科的家底是最为丰富的，金地的家底稍显逊色。

ROUND2

赚钱力PK

保利签约额最大

看完了家底，我们再来看看这些房企的赚钱能力如何。

首先来看每家房企三季报中的营业收入：

数据来源：房企三季报

房企的营收表现出房企造富能力，但由于营收指标的确认存在一定的滞后性，2022年的营收更多反映的是前两年的成果，于是4家房企有3房企呈现了营收的同比上扬。

但是金地集团却显得有些掉队，出现了营收的小幅下滑。

更为直观，反映近期的销售情况的数据是1-9月签约金额数据，最终统计结果如下：

可以看到，签约金额最高的是保利，达到3201亿；万科次之，为3146.7亿；招商蛇口和金地集团则分别为2016.11亿和1631亿。

保利和万科都过了3000亿，而招商蛇口和金地和3000之间有1000亿左右的差距，可见销售实力在这4家王牌房企中还是存在着一定的分化。

另外值得注意的是，今年四大房企的签约金额相对于去年同期，都有一定程度的下滑。

下滑幅度最大的是万科，相较于去年同期4791.3亿，下降34.32%；

金地集团也有较大幅度的下滑，同比下降28.68%。

可见在行业进入深度调整期的当下，几乎每个房企或多或少都会受到影响，这也更加考验着房企的逆势销售的能力。

说实话，现如今信心就是金钱，如何重塑和提振市场信心，是行业和房企要着重思考的课题，譬如此前万科就为促进销售，在内部启动了“龙骑兵行动”，涉及四方面的工作：

一是提升佣金结算速度；二是调整销售激励的政策；三是整合自身销售力量；四是进行销售能力的短期培训和提升。

也相信四大房企经过一系列调整后，他们的逆势销售能力会更强。

ROUND3

经营力PK

保利、万科经营活动现金流净额爆冷

有收入就会有支出，关键在于如何达到良性的收支平衡，这就考验到房企的经营力，一个重要的参考指标就是经营活动产生的现金流量净额。

前不久监管部门也明确规定，房企近三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

当它出现大幅下降，甚至出现负值时，就说明企业的支出大于收入，比较容易产生财务风险。

艳姐也统计了四大房企前三季度现金流量净额以及同比涨跌情况：

数据来源：房企三季报

有点看了辣眼睛的是：

万科的经营活动产生的现金流量净额为

-41.76亿，同比下滑442.36%；

还有向来以财务稳健著称的保利发展，经营活动产生的现金流量净额为：

-298.57亿

万科的经营性现金流净额是为负数的情况非常少见，之前还是2018年上半年。

万科的经营性现金流如今再次出现罕见的负数，主要是由于经营活动现金流入减少所致。

万科财报中也显示，万科前三季度，销售商品、提供劳务以及收到其他与经营活动有关的现金合计为2662.32亿元，同比下降约28.1%。

在万科财报中的是字里行间，也可以看到万科在前三季度加大了支出力度：

比如在报告期内完成2021年度股息分派112亿元；

前三季度的竣工面积同比增长17.9%，相应的工程款支付也有所增长。

保利发展是经营活动现金流量净额为四大房企中表现最为疲软，事实上不单是今年出现了垫底负数的情况，去年同期经营互动现金流量金额为-187.5亿元，今年比去年同期还要更甚。

从保利财报中可以看到，在现金流入这块，销售商品、提供劳务收到的现金较去年同期有较大幅度减少，少了400多亿；收到其他经营活动有关的现金也呈现大幅下滑。

当然，经营活动现金流为负，并不是说明企业经营存在很大问题，也有可能是企业对于拿地扩张的需求导致的。因为在经营活动现金流出中，购买商品、接受劳务支付的现金占了很大比重，这其中也包括了拿地的支出。

事实上，在今年1-9月克而瑞的新增货值TOP100中， 保利发展以1899.6亿的新增土储货值位居第二的位置，仅次于华润置地的2090.9亿。可见保利在拿地上还是比较拼的。

但是在行业进入深度调整期，如果经营活动产生的现金流量净额持续为负，也会有比较大的经营风险。

许万科和保利经营性现金流量净额出现大跌也只是反映当期的一个情 况，相 信运营稳健的万科和保利也能够及时做出调整，让指标回归到正常。

ROUND4

利润PK

招商大跌53.44% 保利跌3.61%

如今越来越多的房企开始注重自己的盈利能力。今年很多房企都出现了增收不增利的情况，而四大金刚也有部分房企出现了归母净利润的大幅下跌。

典型房企就是招商蛇口，前三季度归母净利润：

同比下跌53.44%。

可以说是跌得最惨的四大金刚。

虽说招商蛇口的无论是营业收入还是签约金额都大于金地集团，但是其归母净利润却仅有29.57亿，小于金地集团额33.36亿。

可见其盈利能力还是有待进一步提升。在三季报中，招商蛇口也给出了归母净利润大幅下滑的原因：

① 房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；

② 公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免；

③ 公司转让子公司产生投资收益同比减少。而在上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。

值得注意的是， “房地产业务结转毛利率同比下降”也是招商蛇口过往对“增收不增利”的主要解释。

而从招商蛇口近3年前三季度毛利率来看，其盈利能力也是呈现出疲软态势：近3年分别 为24.32%、21.93%、18.74%。

此外招商蛇口的营业成本和费用也相较于去年同期有所增加，侵蚀了利润：

还有一个数据也值得注意：

少数股东也分走了招商蛇口的总利润。

前三季度招商蛇口总利润为63.47亿元，少数股东损益为33.89亿，最终归母净利润就仅剩29.57亿。

除了招商蛇口，保利发展前三季度的归母净利润也出现了小幅下跌。

一方面也是在于毛利率下跌，公司毛利率为24.51%，较去年同期下降5.32个百分点，一方面也是在于营业成本有所增加所致。

万科和金地集团归母净利润虽然同比增加，但是仅仅是小幅增加，也仍然存在利润增长压力。

在三季报中，各家房企也公布了加权平均净资产收益率，加权平均净资产收益率是强调经营期间净资产赚取利润的结果的一个动态指标，该指标反应企业净资产创造利润的能力。

从表格中可以看到，万科的加权平均净资产收益率最高，为7.12%，同比有小幅下降；而招商蛇口加权平均净资产收益率最低，仅为2.48%，还同比减少了4.06%。

综合来看，四大房企加权平均净资产收益率都出现了一定程度的下跌，如何提升盈利能力也是每家房企必须要思考的课题。

写在最后

四大房企谋变

从上述数据可以看到，如今即使是四大金刚，没有谁是完全的大赢家，或多或少都会面临着需要调整的地方。

今年对于任何一家房企来说，都是转型和谋变的特殊时点。房企四大金刚也提出了一些新的发展方向。

此前保利发展的刘平就指出：

房地产行业未来依然是一个好行业，公司提出该目标是有信心和底气的，但保利希望实现的更多是综合实力的领先，而非规模排名。

万科祝九胜在此前半年报业绩会上也指出：

当前情况下，能够提供好产品好服务、能够深刻洞察客户需求、经营效率高的房企，取得的回报会高一些，万科一直朝创造更多真实价值的方向努力。

金地凌克在10月底的投资者大会上说：

金地每个月下达到城市公司的销售指标，95%以上可以完成。抓紧销售、产生现金流是金地目前最重要的工作，四季度销售额也有保障。

招商蛇口蒋铁峰也在今年业绩发布会上提出：

招商蛇口要对标先进水平，强调拿地的承诺兑现，每块地的承诺利润都做到。加强对宏观面的政策研究，对一些城市的产业、经济、人口、地价的友好度进行区分。

如今房企也不可能再如黄金时代那样，肆意驰骋，容错率越来越低。

也正如罗曼·罗兰说：

整个世界在改造中，不能容许任何人到过去的美好事物中，去寻找一个藏身洞。